Wat is het compromis of een aankoop- verkoopbelofte?
Beide documenten zijn bindend, maar verschillen op enkele belangrijke punten:

Tijd: Bij het compromis moet de notariële akte binnen de 4 maanden volgen, anders zijn er registratierechten verschuldigd. Bij een wederzijdse belofte geldt die termijn niet. Handig als je bijvoorbeeld pas na 6 maanden wil passeren bij de notaris.

Flexibiliteit: Een wederzijdse belofte laat toe om de optie over te dragen, bv. aan je kinderen of je vennootschap. Zo’n wijziging is niet mogelijk bij een compromis.

Vooral voor kopers kan een wederzijdse belofte dus voordelen bieden. Maar omdat het juridisch wél sluitend moet zijn, laat je zo’n document best opstellen door een professional.  
België is nog het enige land in de wereld waar vastgoedmakelaars zelf hun compromissen opmaken maar dit wordt hoe langer hoe meer aan een externe partij uitgegeven vanwege de complexiteit, de tijdsduur en het gepingpong tussen partijen.

Een waarborg (bij aankoop-verkoopbelofte) of voorschot bij het compromis wordt meestal bepaald op 5% of 10% maar is niet wettelijk bepaald.
Let wel dat bij een aankoop-verkoopbelofte de betaalde waarborg nog in het actief is van de kandidaat-kopers, waar er bij het compromis het actief overgaat naar de verkopers.

Zijn er belangrijke zaken te vermelden in deze overeenkomst?
Oppervlakte, beschrijving van het goed, grensbepaling, recht van doorgang, erfdienstbaarheden, erfpacht, jachtterreinen, stikstofdecreet, aanbetaling van een voorschot aan de VME bij intrede, kadastraal inkomen, betalingswijze, sleuteloverdracht, voorkooprechten en voorkeurrechten, energieprestatiecertificaat, elektrische keuring, asbestattest, stedenbouwkundige informatie, rooilijn, plan-batenheffing, Ovam en natuurlijk de effectieve prijs want de fiscus kijkt mee 😊

Mag ik een optie nemen?
Een veel gehoorde vraag, maar in principe is een optie een betalende optie, zodat de koper die niet meer wenst aan te kopen het optiegeld dient te betalen aan de verkopers daar er tijd en potentiële kopers zijn gemist.

Een schenkingsakte? 
Een schenkingsakte opgenomen in je titel?
Belangrijk is om te weten of de schenker nog in leven is en of de schenking herroepen is.
Het is uitzonderlijk maar het kan gebeuren dat de schenking herroepen is doordat er een aanslag is gebeurd op de schenker, grove beledigingen zijn geuit, de schenker mishandeld werd of
voor de rechtbank. Het gaat hier om de zeer uitzonderlijke en restrictief te interpreteren bepaling dat een schenking kan worden herroepen door
1) een aanslag op de schenker,
2) grove beledigingen of mishandelingen of
3) de begunstigde weigert om het beloofde levensonderhoud te verschaffen.

Plots in de schulden?
Wat als de verkopers plots in schulden zit en je eigenlijk niet meer kan/wenst aan te kopen?

De  imprevisieleer geeft je de mogelijkheid om de overeenkomst te ontbinden onder bepaalde voorwaarden
• de uitvoering van de overeenkomst dient buitensporig bezwarend te zijn geworden;
• de veranderende omstandigheden moeten onvoorzienbaar en ontoerekenbaar zijn;
• de schuldenaar mag het risico niet voor zijn rekening hebben genomen;
• de mogelijkheid tot heronderhandeling mag door de wet of door de private aannemingsovereenkomst zelf niet uitgesloten zijn.

Wat als de koper nog in echtscheiding zit?
Elke aankoop tijdens het huwelijk is voor rekening zijn van de huwgemeenschap (behalve  aankopen via wederbelegging met eigen gelden / vervroegde wederbelegging)
De ex-partner dient het compromis / aankoop-verkoopbelofte mee te ondertekenen als kennisname dat na het volstrekken van de echtscheidingsprocedure het goed zal toebehoren aan de koper (niet ex-partner. Wenst de ex-partner niet mee te tekenen dient men de overschrijving van de echtscheidingsprocedure op de burgerlijke stand af te wachten.

Een zorgvolmacht een oplossing?
Een zorgvolmacht geeft aan één of meerdere personen de mogelijkheid om beslissingen te nemen over het vermogen zoals verkopen en verhuren van een woning.
Deze zorgvolmacht kan enkel worden opgemaakte door een notaris en dient geverifieerd te worden of deze volmacht niet werd herroepen

Een koper wenst alléén aan te kopen?
Dat kan maar enkel als de koop wordt gedaan als een wederbelegging met eigen gelden, zoals gelden van vóór het huwelijk, geschonken gelden of geërfde gelden.

Is de verkoper handelingsonbekwaam?
Deze situatie word dikwijls verzwegen uit schaamte maar een machtiging van de arbeidsrechtbank is noodzakelijk om tot een akkoord te komen voor de verkoop van het goed.

Pro-fisco waarde opgenomen?
Een veel gebruikte techniek die zijn nut bewijst tenzij een kredietdossier roet in het eten komt gooien, want bij een 100% lening of Vlaams Woningfondsdossier wordt de pro-fisco voorafgenomen aan het krediet zodat de koper niet meer 100% kan lenen en de lening wordt geweigerd.

Postinterventiedossier aanwezig?
Hier gebeuren veel beloftes die in de praktijk niet tot stand komen met heel wat nadelen als gevolg.
Heb je de werken zelf uitgevoerd, dan dien je niet in het bezit te zijn van een PID-dossier.
Zijn de werken wel uitgevoerd door aannemers, architecten of bouwheren dan is het wel verplicht op voorwaarde dat het gaat over werken die betrekking hebben op de structuur van het gebouw. Staat in uw vorige aankoopakte dat je verklaarde een PID-dossier ontvangen te hebben, dan kan je maar beter dit dossier in je bezit hebben of een veiligheidscoördinator of architect zal deze, tegen betaling, opnieuw moeten opmaken.

Syndicus aanwezig?
Welke (buitengewone) vergaderingen hebben plaatsgevonden en wat staat er op de agenda.
Is het interessant om een volmacht te geven aan de kopers of juist niet?
Zijn er grote werken gepland, in uitvoering, financiering via een KBC-lening aan de VME?

Het vrij gebruik en genot van het verkochte goed
Wanneer is het goed vrij van gebruik? Is het verhuurd? Was het goed (deels) verhuurd met een handelshuurcontract? Is de ontbinding van de handelshuur via de vrederechter of notaris ontbonden? Dient er een plaatsbeschrijving opgemaakt te worden tussen de akte en het vrij gebruik? Zijn er verborgen gebreken? Sleutelovereenkomst om het goed vroeger te betrekken?

Is er een opschortende voorwaarde opgenomen?
Voldoet de opgenomen clausule aan volgende vereisten?
– Toekomstig
– Onzeker
– Voorwerp duidelijk omschreven
– Beperkt in de tijd
– Niet potestatief
Deze laatste wordt dikwijls met de voeten getreden want maar al te graag wenst een koper een goed aan te kopen als ‘zijn woning’ verkocht is en dit is bij wet een verboden beding.

Let op dat een opschortende voorwaarde tot het bekomen van een regularisatie- of verkavelingsvergunning enkel in een aankoop-verkoopbelofte mag opgenomen worden en niet in het compromis, noch in een bod. (verbod VCRO)  

Wat is een ontbindende voorwaarde?  
Bijvoorbeeld het niet betalen van een voorschot/waarborg kan niet ‘van rechtswege’ ontbonden worden heeft een vormvereiste.
Het uitdrukkelijk ontbindend beding kan enkel uitwerking krijgen nadat de schuldeiser aan de schuldenaar, door middel van een aangetekende zending hem in kennis stelt van zijn niet betaling